Pemenuhan Kebutuhan Rumah Berbasis Hak

Nunung Setyo Nugroho - Istimewa
12 Maret 2019 08:56 WIB Nunung Setyo Nugroho Kolom Share :

Gagasan ini dimuat Harian Solopos edisi Jumat (8/3/2019). Esai ini karya Nunung Setyo Nugroho, praktisi tata ruang di Kota Solo. Alamat e-mail penulis adalah nsetyon@yahoo.com.

Solopos.com, SOLO -- Keberadaan permukiman kumuh dan rendahnya aksesibilitas masyarakat berpenghasilan rendah untuk mendapat hunian yang layak merupakan masalah kota-kota di Indonesia, tak terkecuali di Kota Solo.

Daya tarik kota sebagai pusat kegiatan ekonomi, perdagangan, dan jasa menyebabkan migrasi dari desa ke kota yang tidak mampu diakomodasi dengan jumlah perumahan layak huni sehingga sering kali masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) menjadi kelompok yang tersingkir dari persediaan hunian.

Permukiman kumuh dan ilegal muncul karena masyarakat berpenghasilan rendah tidak mampu atau tak dapat menjangkau lahan dan perumahan formal. Banyak yang menghadapi hambatan mengakses perumahan dan lahan karena daya beli yang rendah.

Menurut prediksi UN Habitat (2007), seiring kenaikan urbanisasi, diperkirakan sekitar dua juta warga perkotaan di Indonesia akan tinggal di kawasan kumuh pada 2030. Di Kota Solo luas permukiman kumuh yang ditetapkan melalui Surat Keputusan Wali Kota Solo Nomor 032/97-C/1/2014 seluas 467,62 hektare yang tersebar di lima kecamatan.

Tipologi kawasan permukiman kumuh di Kota Solo berdasarkan lokasinya merupakan kawasan permukiman kumuh di dataran dan sebagian berada di kawasan rawan bencana banjir. Faktor ekonomi menjadi salah penyebab penting kekumuhan di Kota Solo.

Pada umumnya masyarakat yang tinggal di kawasan permukiman kumuh adalah MBR dengan mata pencarian sebagai buruh industri dan sektor informal seperti pedagang kaki lima, tukang becak, dan lain-lain.

Kepadatan Bangunan Tinggi

Dengan keterbatasan lahan yang menyebabkan lahan-lahan legal memiliki harga yang tinggi MBR tidak mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak huni dan legal. Mereka yang tinggal di lahan-lahan legal umumnya cenderung tinggal di kawasan dengan kepadatan bangunan tinggi, satu rumah dihuni lebih dari dua keluarga.

Hal ini menyebabkan mereka tidak mampu mengelola lingkungan hunian dengan baik. Penyediaan infrastruktur yang memenuhi syarat tidak dapat dipenuhi. Rumah adalah objek yang dibutuhkan semua warga sebagai tempat berlindung dan berkeluarga.

Lebih daripada kebutuhan yang sifatnya pragmatis fungsional tersebut, rumah sesungguhnya merupakan objek yang memiliki makna simbolis tinggi. Rumah adalah tempat manusia berakar dan menambatkan identitas. Ini menunjukkan rumah memiliki makna eksistensial yang sangat dalam.

Rumah menjadi simbol dari sumber rasa kedamaian, ketenteraman, dan kebahagiaan. Peran rumah sangat penting dalam menopang kehidupan individu dan keluarga. Perserikatan Bangsa-Bangsa menobatkan hak rumah sebagai bagian dari hak asasi manusia (HAM).

Ini dicantumkan dalam Deklarasi Universal Hak-Hak Asasi Manusia (DUHAM) yang diumumkan Majelis Umum PBB pada 10 Desember 1948 melalui Resolusi 217 A, Pasal 25 ayat (1). Dalam rangka menindaklanjuti DUHAM, pemerintah menerbitkan UU No. 39/1999 tentang Hak Asasi Manusia.

Pasal 40 UU tersebut menyatakan setiap orang berhak bertempat tinggal serta berkehidupan yang layak. Jika dilihat dari konstitusi, Pasal 28 H UUD 1945 amendemen ke-4,  setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.

Sebagai kebutuhan dasar yang tercakup dalam prasyarat minimal untuk dapat hidup layak dan bermartabat, rumah dibutuhkan semua keluarga. Meski demikian, pengadaan dan pemenuhan kebutuhan perumahan bukanlah sesuatu yang sederhana sehingga tidak dapat dikerjakan dengan pola kerja business as usual.

Hak Konstitusional

Apabila rumah dipandang sebagai komoditas yang tak ada berbeda dengan barang konsumsi lain maka pemenuhan kebutuhan perumahan diserahkan kepada warga negara sendiri yang memiliki kemampuan berbeda-beda untuk mengaksesnya.

Sebaliknya, apabila rumah dipandang sebagai hak konstitusional setiap warga negara karena bersifat sebagai kebutuhan dasar maka pemerintah mempunyai kewajiban konstitusional dan moral untuk meletakkan isu perumahan sebagai salah satu prioritas utama dalam penyelenggaraan pemerintahan.

Sebagai salah satu contoh kebutuhan dasar selain pangan dan sandang, rumah adalah basis dan landasan bagi perkembangan ekonomi. Apabila suatu keluarga memiliki rumah, keluarga tersebut mendapatkan jaminan keamanan dan kepastian dalam melakukan kegiatan sehari-hari, termasuk kegiatan ekonomi.

Melalui peran sebagai penjamin keamanan bagi kegiatan ekonomi tersebut, rumah sesungguhnya dapat dipandang sebagai unit dasar dunia ekonomi. Menurut data Real Estate Indonesia Solo, angka backlog rumah di Kota Solo pada 2018 mencapai 52.000 unit. 

Backlog perumahan adalah gap antara kebutuhan rumah dengan jumlah rumah. Lebih jauh lagi, pokok permasalahan backlog perumahan bukan hanya pada jumlah rumah yang terbangun, namun lebih pada jumlah kebutuhan rumah yang layak terutama bagi MBR.

Masih banyaknya jumlah backlog dan kawasan kumuh adalah  konsekuensi nyata dari problem pembangunan yang lebih luas, yakni urbanisasi dan gagalnya redistribusi pendapatan. Gagalnya redistribusi pendapatan adalah efek dari kebijakan ekonomi yang tidak berpihak pada sektor riil ekonomi rakyat dan penciptaan struktur ekonomi sehingga melebarkan kesenjangan antarkelas.

Rasio Gini

Di Kota Solo angka rasio Gini berdasarkan data 2015 mencapai 0,35 dan tingkat kemiskinan berdasarkan data 2017 mencapai 10,65%. Hal tersebut berdampak melemahnya daya beli MBR. Mereka tidak mampu membeli rumah yang layak huni. Tinggal di kawasan kumuh menjadi satu-satunya solusi.

Lemahnya daya beli MBR tentu sangat menghambat mereka untuk membiayai penyediaan rumah layak huni. Pembiayaan perumahan bagi MBR diperlukan karena pembiayaan perumahan berkaitan dengan upaya warga negara membangun atau memiliki rumah.

Isu pertanahan juga merupakan masalah yang cukup serius dan kompleks apabila dikaitkan dengan penyediaan rumah, khususnya untuk MBR. Salah satu karakter yang paling mencolok dari tanah di Indonesia pada umumnya dan Kota Solo pada khususnya adalah struktur penguasaan yang timpang.

Ini menyangkut penguasaan formal (status kepemilikan) maupun penguasaan efektif (garapan/operasional). Ketimpangan tersebut diindikasikan dari fakta mayoritas penduduk hanya menempati proporsi tanah yang sempit dan minoritas penduduk mengokupasi lua tanah yang sedemikian besar.

Data menunjukkan 16% penduduk menguasai 69% tanah, sedangkan 40% sisanya menguasai hanya kurang dari 10%. Ketimpangan dalam struktur tanah tersebut bukanlah kondisi yang menguntungkan terkait masih banyak jumlah kekurangan rumah (backlog).

Penyediaan tanah yang dibutuhkan untuk membangun rumah terancam sulit dilakukan karena akses atas sebagian besar tanah justru dimiliki orang-orang kuat. Redistribusi tanah (land reform) merupakan upaya yang cukup strategis untuk mengatasi permasalahan ketimpangan kepemilikan  tanah.

Selain itu, harga tanah perkotaan yang mahal menjadi penyebab utama bagi MBR untuk mengakses tanah perkotaan bagi kepentingan pembangunan rumah. Penyediaan perumahan dan permukiman yang layak huni, legal, dan berbasis tata ruang merupakan persoalan yang sangat kompleks.

Mustahil Mengakses Rumah

Keterbatasan sumber daya, terutama sumber daya pembiayaan dan pertanahan, merupakan faktor krusial penghambat penyediaan rumah yang layak huni, terutama bagi MBR. Kemampuan daya beli MBR hampir mustahil dapat mengakses rumah dengan harga pasar.

MBR membutuhkan jaminan pembiayaan agar mudah mengakses rumah layak huni. Apabila isu tentang tanah dihubungkan dengan perumahan, peta permasalahan yang dihadapi semakin kompleks. Tanah di perkotaan bernilai sangat strategis dan berharga mahal yang sangat sulit diakses MBR.

Pengadaan rumah tentu membutuhkan tanah sebagai prasyarat. Untuk menjamin MBR mampu mendapatkan tanah untuk membangun rumah dibutuhkan intervensi pemerintah mengendalikan harga tanah di perkotaan. Tanpa  intervensi pemerintah, harga tanah akan mencapai level yang memberatkan MBR.

Penyediaan perumahan dan permukiman yang layak huni bagi MBR bukan masalah yang sederhana. Ini masalah yang sangat kompleks dan membutuhkan strategi dan program penanganan yang tidak bersifat bussines as usual.

Komitmen pemerintah yang menempatkan pemenuhan kebutuhan hunian yang layak sebagai hak dasar untuk dapat hidup sejahtera dan bermartabat bagi semua warga merupakan hal yang sangat penting dan krusial.

Ini dalam rangka mewujudkan tanggung jawab konstitusional dan moral. Komitmen Pemerintah Kota Solo dalam kebutuhan dasar perumahan yang layak huni secara jelas dan tegas tersirat dalam visi dan misi Wali Kota Solo 2016-2021, yaitu mewujudkan warga Kota Solo yang waras, wasis, wareg, mapan, dan papan atau lebih dikenal dengan 3WMP.

Singapura dan Belanda

Ada dua institusi utama bentukan pemerintah Singapura yang berperan membentuk desain kebijakan perumahan, yaitu Housing Development Board (HDB) dan Central Provident Fund (CPF). HDB adalah pengembang perumahan terbesar yang sejak 1964 menawarkan unit rumah yang dibangun di tanah milik negara.

CPF berfungsi memicu permintaan rumah yang besar dari warga. Ini dilakukan dengan mengatur dan mengarahkan tabungan yang disimpan di CPF ditarik untuk membeli rumah. CPF merupakan skema pendanaan untuk pelayanan kesejahteraan warga.

Selain membiayai perumahan, dana yang ditabung di CPF juga digunakan untuk membiayai berbagai pelayanan kesejahteraan warga, mulai dari layanan kesehatan, asuransi, pendidikan tinggi, dan dana pensiun. Orientasi kebijakan perumahan Singapura diarahkan pada sistem kepemilikan rumah.

Pemerintah Belanda memiliki tradisi penyediaan rumah dengan kinerja yang baik. Pada 1980-an, pada waktu terjadi pertumbuhan penduduk yang tinggi, Belanda telah mampu meningkatkan produksi perumahan dengan produktivitas yang tertinggi di Eropa.

Hal ini bisa terjadi karena besarnya pengaruh sektor publik dalam pembangunan dan pengelolaan perumahan, baik pada level pemerintah nasional, provinsi, dan daerah. Intervensi terhadap pasar perumahan di Belanda dilakukan untuk meningkatkan efisiensi pasar dan menghindari spekulasi dan kenaikan harga tidak wajar di satu pihak, tetapi di lain pihak tetap menjaga agar tingkat produksi yang dibutuhkan dapat dipenuhi.

Intervensi negara tersebut tidak dimaksudkan untuk mengambil alih peran sektor swasta maupun inisiatif masyarakat, namun tetap memberi hak hidup kepada berbagai sistem pengadaan perumahan secara adil.

Intervensi Pemerintah

Dengan cara-cara yang dilakukan pemerintah tersebut, tercapai harga sewa yang terjangkau bagi semua lapisan sosial, kualitas rumah yang tinggi, integrasi sosial yang kuat, dan partisipasi penghuni yang kuat.

Kunci keberhasilan yang dapat dilihat dari benchmarking dua negara tersebut adalah intervensi pemerintah atau peran sektor publik terhadap penyediaan rumah, khususnya untuk MBR, sangat tinggi. Pemerintah menguasai sebagain besar lahan untuk pembangunan termasuk pembangunan perumahan; serta terobosan terobosan skema pembiayaan untuk penyediaan rumah yang cukup inovatif.

Fasilitasi Pemerintah Kota Solo untuk mempermudah akses MBR mutlak dilakukan. Di tingkat pemerintah pusat telah ada beberapa program fasilitasi untuk mendekatkan MBR terhadap sumber-sumber pembiayaan penyediaan perumahan.

Melalui program/gerakan  pembangunan sejuta rumah untuk rakyat telah diperkenalkan skema pembiyaan melalui kredit kepemilikan rumah (KPR) bersubsidi dengan pola subsidi selisih bunga dan subsidi uang muka.  Program pemerintah ini selanjutnya dilengkapi dengan program subsidi pola baru yang dikenal dengan KPR sejahtera pola fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP).

Ini ditujukan untuk memberikan bantuan dan kemudahan pembiayaan bagi MBR, yaitu pembiayaan dengan suku bunga KPR 5%, tenor sampai dengan 20 tahun, uang muka 1% dan pembebasan PPn. Program pemerintah pusat ini perlu diperkuat dengan program di tingkat Pemerintah Kota Solo.

Bank bank lokal seperti Bank Solo dan Bank Jateng perlu dilibatkan secara intensif untuk mendukung kemudahan akses pembiayaan penyediaan perumahan bagi masyarakat; terutama MBR.

Konsep kredit murah berbasis tabungan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah akan dieksplorasi efektifitasnya dalam rangka membantu mereka mendapatkan sumber pembiayaan.

Pembiayaan Berbasis Komunitas

Model pembiayaan perumahan berbasis komunitas juga mempunyai peluang dikembangkan di Kota Solo. Pembiayaan untuk program berbasis komunitas tersebut dapat dilakukan dalam  berbagai skema, misalnya koperasi, arisan perumahan, dan tabungan komunal.

Pembangunannya dapat dilakukan secara swadaya, baik dengan cara bergotong royong maupun menggunakan jasa pengembang. Bagi anggota komunitas yang paling miskin, kemudahan-kemudahan dapat diberikan, misalnya dengan memberikan kontribusi selain uang seperti material atau tenaga.

Pembiayaan berbasis komunitas merupakan skema pengguliran dana kepada MBR dan warga miskin untuk mendapat tempat tinggal yang layak. Intervensi Pemerintah Kota Solo dapat dilakukan melalui pemberian dana stimulan yang tanggung jawab pengelolaan dan penggunaannya diserahkan kepada komunitas atau pendampingan dalam rangka penguatan kapasitas kelembagaan dan sumber daya manusia.

Penyediaan tanah untuk permukiman dapat menggunakan aset milik Pemerintah Kota Solo berupa tanah yang penguasaan dan pengelolaannya jadi wewenang Pemerintah Kota Solo. Tanah aset Pemerintah Kota Solo tentu sangat terbatas sehingga diperlukan terobosan-terobosan lain dalam rangka penyediaan tanah untuk kebutuhan perumahan.

Pertama, redistribusi tanah atau land reform. Redistribusi tanah atau land reform ditujukan untuk mengatasi permasalahan ketimpangan penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah. Di Kota Solo tanah yang dapat menjadi objek land reform adalah tanah negara bebas, tanah negara bekas swapraja, tanah negara berasal dari tukar-menukar atau perbuatan hukum keperdataan lainnya, dan tanah yang diserahkan oleh pemegang haknya kepada negara.

Bank Tanah

Kedua, pencadangan tanah atau bank tanah (land banking). Fungsi bank tanah adalah menyediakan akses bagi kaum miskin dan kelompok sasaran spesifik lainnya atas tanah, mendukung implementasi proyek pembangunan kota, mengurangi inflasi dalam harga tanah dan mereduksi spekulasi tanah, mempromosikan kemitraan pemerintah-swasta, dan meningkatkan struktur kepastian hak atas tanah.

Objek bank tanah adalah tanah negara atau tanah hak. Tanah negara tersebut antara lain dapat berasal dari tanah negara bebas, tanah hak guna usaha yang tidak diperpanjang lagi, tanah-tanah telantar, dan lain-lain. Cara perolehannya ada beberapa alternatif yang dapat dilakukan, di antaranya melalui mekanisme jual-beli, penyediaan tanah/pencabutan hak atas tanah, atau cara-cara lain.

Untuk menjamin harga pembelian dilakukan secara wajar, dapat digunakan lembaga jasa penilai independen untuk menentukan harga yang wajar atas bidang tanah yang menjadi objek pengadaan bank tanah. Hal lain yang perlu diperhatikan dalam operasionalisasi bank tanah adalah dalam penyediaan tanah.

Perencanaannya harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Solo 2011-2031 yang telah ditetapkan dengan Peraturan Daerah Kota Solo Nomor 1 Tahun 2012. Dengan demikian, pembangunan yang dilakukan di bank tanah tidak menyebabkan disintegrasi dan disharmoni yang merusak rencana pembangunan kota secara keseluruhan.

Makam-makam kampung yang sudah tidak aktif dapat diakuisisi menjadi bank tanah. Begitu juga dengan praktik spekulasi tanah melalui pola-pola pencadangan tanah oleh swasta dengan status kepemilikan tanah hak guna bangunan dapat dijadikan objek bank tanah.

Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Telantar telah menetapkan dalam Pasal 6 bahwa apabila dalam jangka waktu tiga tahun sejak hak diberikan tidak ada pemanfaatan, bidang tanah tersebut dinyatakan dan teridentifikasi sebagai tanah telantar.

Peringatan diberikan tiga kali, masing-masing dalam waktu satu bulan, dan bila tetap tidak ada pemanfaatan sesuai dengan peruntukan izin yang diberikan, bidang tanah tersebut dinyatakan sebagai tanah telantar dan dikuasai negara.

Konsep transit oriented development (TOD) juga dapat dikembangkan dengan tujuan menciptakan lingkungan permukiman yang dekat dengan pusat perekonomian dan dilengkapi fasiiltas yang mengurangi ketergantungan tinggi terhadap kendaraan pribadi dan mendorong penggunaan transportasi publik (bus, kereta api, dan angkutan umum lainnya) serta dilengkapi fasilitas untuk pejalan kaki dan sepeda.

Kolom 4 hours ago

Fisika di SMK